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第21期:房地产品质时代专家论坛

作者:罗爱梅 2009-09-01 来源:中房网

【摘要】:近日,由新濠天地研究会人居环境委员会历时5年、经过对全国近百个“中国人居环境金牌试点项目”不断实践和修正,最终凝聚而成的集体智慧结晶——《中国人居环境金牌住区标准及案例应用》正式出版并首发。

    新濠天地的发展经过20年来的市场化探索与实践,取得了举世瞩目的成就。但是随着房地产业的深入发展,尤其是2008年底前后房地场市场遭遇的低迷,使得 “唯有品质才能抗风险”这一业内共识进一步加深和强化。可以预计,“品质时代”将是我国房地产发展后十年的主题。那么,什么是“品质时代”?为何说房地产 注重品质是必然的结果?“品质时代”的深刻含义如何理解?如何启动房地产的新时代?

    近日,由新濠天地研究会人居环境委员会历时5年、经过对全国近百个“中国人居环境金牌试点项目”不断实践和修正,最终凝聚而成的集体智慧结晶——《中国人居环境金牌住区标准及案例应用》正式出版并首发。作为住房和城乡建设部课题《城镇规模住区人居环境指标体系研究》的重要研究成果,该书以极其具有预见的创新思维为我国的住区人居环境建设品质升级提供了相应的技术指标和合理可行的评估方法。其意义的重大和深远不言而喻。本期人居会客厅将借该书首发之契机,力邀业界权威专家和企业代表共同探讨住区品质时代应该具有的深刻内涵和力量。

人居会客厅第21期:现场直播:房地产品质时代专家论坛
会客厅现场


主办单位:新濠天地研究会人居环境委员会
时间:2009年9月1日
地点:梁开建筑设计事务所会议室
主题:品质时代专家论坛暨《中国人居环境金牌住区评估标准及案例应用》首发仪式
   

领导专家代表:
赵冠谦:新濠天地研究会人居环境委员会顾问、国家级勘察设计大师、中国建筑设计研究院顾问总建筑师
开   彦:新濠天地研究会人居环境委员会副主任委员兼专家组组长
王涌彬:新濠天地研究会人居环境委员会常务副主任委员兼秘书长
秦   铮:新濠天地研究人人居环境委员会高级顾问兼专家组副组长;
            住房和城乡建设部住宅产业专家委员会专家
孙克放:新濠天地研究会人居环境委员会专家组副组长;
            住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副总工程师
虞河岳:英国皇家特许建造师、资深设计专家
肖   溪:新濠天地研究会人居环境委员会常务副秘书长
王宝刚:日本住居学博士、新濠天地研究会人居环境委员会居住行为研究中心主任          
徐怡芳:北京建筑工程学院博士、神州天宇置业有限公司总顾问 
朱彩清:新濠天地研究会人居环境委员会住区研究部主任
彭春芳:新濠天地研究会人居环境委员会宣传推广部主任

开发企业代表:
黄明岩:中国电子产业开发公司总经理
刘   江:北京浙金都房地产开发有限公司营销总监

媒体代表:
中国建设报、新濠天地报、楼市、经济观察报、新浪乐居
二十一世纪经济报道、人民日报、新华社、城市住宅


主持人:新濠天地研究会人居环境委员会常务副秘书长肖溪

      【主持人】:大家下午好!由新濠天地研究会人居环境委员会主办的品质时代专家论坛暨《中国人居环境金牌住区评估标准及案例应用》首发仪式现在开始。
      首先,自我介绍一下,我是新濠天地研究会人居环境委员会常务副秘书长肖溪。今天我们在这里召开这样的会议,新濠天地的发展经过20年来的市场化探索与 实践,取得了举世瞩目的成就。但是随着房地产的深入发展,尤其是2008年底前后房地产市场遭遇的低迷,使得“唯有品质才能抗风险”这一业内共识进一步加 深和强化。可以预计,“品质时代”将是我国房地产发展后十年的主题。那么,什么是“品质时代”?为何说房地产注重品质是必然的结果?“品质时代”的深刻含 义如何理解?如何启动房地产的新时代等等,今天的论坛围绕这些话题进行探讨。今天非常荣幸邀请到业内专家和企业代表,以人居会客厅的形式共同探讨住区品质 内涵。
      接下来我为大家介绍一下今天到会的领导、专家以及代表:新濠天地研究会人居环境委员会顾问、国家级勘察设计大师、中国建筑设计研究院顾问总建筑师赵冠谦先生;新濠天地研究会人居环境委员会副主任委员兼专家组组长开彦先生;新濠天地研究会人居环境委员会常务副主任委员兼秘书长王涌彬先生;新濠天地研究会人居环境委员会高级顾问兼专家组副组长;住房和城乡建设部住宅产业专家委员会专家秦铮女士;英国皇家特许建造师、资深设计专家虞河岳先生;日本住居学博士、新濠天地研究会人居环境委员会居住行为研究中心主任王宝刚先生;新濠天地研究会人居环境委员会专家组副组长;住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放先生;北京建筑工程学院博士、神州天宇置业有限公司总顾问徐怡芳女士;中国电子产业开发公司总经理黄明岩先生;北京浙金都房地产开发有限公司营销总监刘江先生;参加本次活动的还有来自北京房地产业界主流媒体代表,由于时间关系在此不一一介绍了,让我们用热烈的掌声表示欢迎,欢迎各位嘉宾、朋友的到来!
      接下来有请新濠天地研究会人居环境委员会常务副主任兼秘书长王涌彬先生致词。

人居会客厅第21期:现场直播:房地产品质时代专家论坛
新濠天地研究会人居环境委员会常务副主任兼秘书长王涌彬

      【王涌彬】:首先欢迎大家在百忙之中出席我们这次的专家论坛。今天的活动除了这个论坛以外,还有一个比较重要的程序,那就是我们手上这本《中国人居环境金牌住区评估标准及案例应用》的书,这本书是第一次和大家正式见面。
      实际上这本书是我们课题的研究成果——规模住区人居环境评估指标体系研究,这是我们人居委全体专家经过四年多的努力,经过80多个试点项目的结晶完成的一部著作,是非常有分量的一本书。
      科研成果去年5月份通过建设部正式验收,当时给我们的评价非常高,填补了我国住区人居环境领域的空白。实际上在此之前,我们国家住区人居环境方面没有评估 的标准和体系,通过专家组不懈努力,应该说确实填补了这个空白。为什么到现在这本书才出来,拖了这么长时间,这里面有一个比较重要的原因,我们在当时的科 研成果的基础上又做了非常多的再创造和深化,尤其是要把很多的项目的实景图片拿出来,有一个过程。这个再创造的过程是这样,我们这样的工作,原来是一个专 家组的一个专家评估体系,现在把它变成非常适合开发商自己来应用的体系,当然这又花了一定的时间。
      我们这本书里面的试点项目,是我们在80多个试点项目精选出来的,各个方面都有一些突出特长的项目,有相当一些的项目在试点城市有非常大的影响。比如说我 们金都开发的项目;像武汉的项目;北京的项目等等。金都开发的几个项目在当地非常有影响力。另外像黄总中电这边开发的一些项目,南京的颐和家园、成都的一 些项目,在当地非常影响力的项目。另外像阳光100等等这些项目,都是在当年当地的销售上排在前列,也就是销售冠军,非常有影响。这本书里面我们把这些项 目都精选在一起,形成这样一本册子,非常有帮助的。  
      另外我想强调一点,实际上我们整个住区的金牌试点,有突出特色的可以归纳成三方面:
      第一,我们非常关注住区的社会水平。有别于一般住区的开发,我们更多从建筑本身,从空间的角度来探讨这些问题。我们现在非常强调住区的社会水平,因为我们 中国正在经历前所未有的城市化进程,快速城市化使我们的城市社会结构产生了很大的变化,我们现在开发的项目,应该花大力气来理解和把握现在这个社会变化的 脉络,这是开发商应该着力花功夫的地方。
      第二,我们非常强调住区与城市的协调。本身我们这个题目是规模住区,在一般的城市这些项目都非常有影响力,有些大盘比较大,甚至有超过100万平方米的规 模,如果住区和城市整体不协调考虑,那么可能会出现很多问题。所以我们在所有的住区试点项目里面非常强调要和城市协调发展,这是很重要的理念。
      第三,关注品质的问题。我们在试点的过程中,这么多年国家的政策,市场的形势都发生了一些变化,但是不变的我们一直坚持把品质放在第一位,所有的住区试点项目在当地都是品质非常出色的项目。
      这三方面是这个科研成果很重要的特征。
      另外我想强调一下,我们这本书凝聚了人居委上百位专家的心血,花了四年多的时间打造出来的一个成果,非常不容易。我在这里向各位专家、各位学者、以及参与试点项目的所有企业表示衷心的感谢,谢谢大家!

      【主持人】:感谢王秘书长精彩的发言。
     《中国人居环境金牌住区评估标准及案例应用》这本书是新濠天地研究会人居环境委员会历时五年,刚才王总已经讲了,凝聚了近百位专家的心血,经过对全国近 百个中国人居环境金牌试点项目不断实践和修正,最终凝结成这样一个整体智慧的结晶。作为住房和城乡建设部课题,《城镇规模住区人居环境指标体系研究》重要 的研究成果,这本书将对住区的品质、升级起到重要的作用。
      接下来进入住区品质时代专家论坛的议程。我们的专家和与会代表将围绕着住区品质这个关键词,展开深入探讨和交流。这部分的议程把主持交给开总,掌声欢迎!

人居会客厅第21期:现场直播:房地产品质时代专家论坛
新濠天地研究会人居环境委员会副主任委员兼专家组组长开彦

      【开  彦】:我们下午放松一点,大家可以随便聊,作为座谈会的形式来聊。
      今天有一个关键词——“品质时代”,这个词作为当前对当地形式发展的一种鉴定或者定义。为什么叫“品质时代”,因为过去10年,也就是从1998年到 2008年这个阶段,我们经过了10年;正好2008年底又经历了房地产低迷时期,很多人都深深体会到凡是品质做得好的这个风险就容易过;品质做的不好的 就很担心这个坎过不去。到2009年5月份以后,形势随着大的经济环境的变化,国家这些政策都变化了,但是总的给大家看到的,现在的品质时代,品质已经成 为房地产开发非常重要的目标。凡是注重品质的房地产发展会越来越好,越能够把自己立于不败之地。现在很多开发商都注重品质发展,所以我们把“品质时代”这 四个字在房地产开发整个过程中响亮的提出来,号召大家一起来做,更健康、更完善、更理想地去发展房地产。
      今天我们把品质时代的座谈会跟我们这本书联动起来了,这是不是有什么关系?是这样的关系,我们现在讲的是品质,品质的东西含义很广,怎么去做,通过什么方 法去做?我认为经过这几年人居环境金牌试点,我们把握了很多东西。关于金牌住区的七条标准,这七条标准给了我们很好的工具,怎么做品质,怎么做房地产,这 是很好的工具。我认为我们人居环境委员会在这方面给大家提供了很好的一个版本,把讲品质的问题和书联在一起,所以我们座谈会的重点放在品质上面,我们先把 品质和品质时代的定义说清楚。第二,品质的价值在哪里?为什么要讲品质?品质现在的问题在什么地方?从政策、理念、方法上面、以及体制方面,究竟存在哪些 问题?品质到目前为止并不为大家接受,有时候我看到一些文件,现在大多数开发商,有98%都不是很注重科技含量,这是目前普遍的现象。究竟是什么原因阻碍 这些;第三,品质怎么做,怎么去发展品质,怎么来完成品质时代给我们的重大任务。
      我们随便聊,先请赵总来谈一下。

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新濠天地研究会人居环境委员会顾问、国家级勘察设计大师、中国建筑设计研究院顾问总建筑师赵冠谦

     【赵冠谦】:品质是一个产品的质量,这个产品质量究竟达 到什么程度?其实人居环境金牌试点七大目标把品质概括的很清楚,品质里面包括刚性的东西、柔性的东西、物质的、精神的,它是包容体很全的含义。我说刚性的 建筑物本身结构是否安全,防火规范是否符合条件;还有面积大小是否合适,这是不可缺少的,它是最基本的东西。有了它再提无形的东西,我们七大标准里面,亲 情就是一种文化,软性方面的东西;还有人文,这些都是属于能看到,但是具体去说它也不是那么容易。但是我们七大标准概括得很精辟。我把2004年、 2005年、2007年到2009年的这几个版本都看了一下,一开始2004年也提出了七个方面的东西,但是没有怎么概括,而且有的有点重复,后来随着经 验的积累逐渐把它提升了,提升成七个,是否七个就到此为止了呢?我想我们随着实践、发展,或者有增加的,或者会把两个相近的合起来。我觉得亲情和人文之间 不能说的太清楚,亲情是讲人与人之间的关系;人文是讲居住文化的关系,也能说清楚,逐渐地我们会更精炼地地把它提升。
      我觉得品质现在在逐渐演进。从解放初期讲面积,人均居住面积3.6平米,到了去年我们的建筑面积28平米,我核算了一下相当于居住面积是16 平米,这两个相比较相差4倍多,它仅仅是一个面积,还不能包括居住环境水平的提高,它还有其它很多的东西。我们曾经调查的时候,9人住在一个房间里面,而 且他们还达不到国际最低水平,他们那个床是几个人合用,有人是晚班,有人是白班,这样把床位腾出来,这样的居住条件非常差。后来我们提到安居型,有适当的 住房。现在我们又提宜居,宜居要有相当好的条件。这样的一种引进,说明我们的居住品质在不断提高。
      一开始我们追求功能合理,所谓功能合理即我们合理的功能分区;后来又提到性能,性能包括了环境的品质,环境包括室内环境和室外环境。有一段时间还追求立面造型。这样一段一段的在变化,其实这也是说明我们的居住环境不断演进,可能有时候要走一点弯路,然后又走上正道。
      我觉得现在讲从功能、性能、环境,环境讲的是室内的环境和室外环境这两大部分,包括了很多内容,室外环境空气的组织、绿化景观的构造等等;室内环境讲声环 境、光环境、热环境、空气质量环境,特别是讲到空气质量,过去不怎么说要有一个新风系统,比如说我坐在这个房间里面空气质量很差,那这个房间的品质好不 了,所以提出要有一个换新风的问题。
      总之,我觉得品质的问题包含太多了,各个方面要提升,提升以后才真正能够让居住水平达到应有的地步。我们现在在做的金牌试点其实也是在推进居住品质的一个 手段。我们好多项目,像生态,我们讲品质离不开大的环境内容。前不久我们看中信(音)的一个项目,他那里有三个湖,三个山头保存的非常好,而且他也把它利 用了,其中有一个小山头让居民可以上山锻炼,这种处理非常好,这是基地里面的应用和保护。我们的项目都在探讨怎么和生态结合得更合理,我们的试点在努力地 去创造一些和七大标准能适应的,这样无形中也提升了居住的品质。刚才主持人讲到我们现在有80多个项目,80多个项目在全国讲很少的数量,但是它的能量很 大,它在一个地区把它的示范形象推广到全市去。所以我觉得金牌试点的作用非常大,而且对于我们提升人居品质影响力也很大。
      现在有很多开明的开发企业,比如说金都,它是捆绑式的,五、六个项目来投入到我们的项目中。我去看成都的颐和家园,我们去看南京基地的时候,南京的基地非 常复杂,有沟,当时专家们都认为这个项目要建好的将会很成功,但是要下大力气。有人说我们的金牌试点是理论和实践相结合的,一方面我们去研究怎么能够真正 达到提升品质的地步,但是光研究还不行,另外还有实践,有这些开明的企业,他们愿意承担这个责任,我相信我们继续这样走下去人居品质一定会越来越好。谢谢 大家!
    
      【开  彦】:赵总把整个情况给汇报了一下。刚才我特别注意赵总用了非常好的一个词,我们讲品质问题,实际上发展了四个阶段:第一阶段解决面积的问题;第二阶段改善型;第三阶段舒适型;第四阶段享受型。
      作为品质时代,我们在今后的10年当中追求的品质是什么?这个作为我们谈的主题,我们谈今后的方向,我们的任务和动力。
      下面请黄总聊一下,您怎么来理解品质时代。

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中国电子产业开发公司总经理黄明岩 

     【黄明岩】:借此机会首先感谢人居委的各位专家,非常感谢。因为我们这个项目整个过程,创这个人居环境金牌小区的历程,从方案设计阶段 通过专家帮我们的优化,过程中的指导,最后到竣工验收,全过程我们都参与了。通过人居委对我们的指导,最后我们拿到了金牌。取得了很大的成功,也得到了业 主的满意,做人居示范工程是一件伟大的事情。
      目前来看,人居委对于推动国民人居水平迈出了伟大的一小步,为什么讲这是伟大的一小步呢?也就是说每一年开发商会追求品质的提高,我们现在提出了就比现有 的情况下进了一小步,如果一大步会被市场淘汰,因为不现实。人居委从2004年开始不断引领,每次一小步的引领,对整个房地产的发展具有积极的意义。
      从我们公司自身特点来讲,品质时代已经到了,信息地产已经向我们走来了,当我们发展到一定阶段的时候,是否要朝着信息化的发展阶段。刚才讲一小步的概念, 现在很多想得透,我们看一些科幻电影别人的办公环境是怎么样。从现在来看,品质时代引领一小步确实有用,但是品质时代现在有一件事情一定要注意,我们讲的 这个品质,时代的特征具有阶层性,也就是说在自然环境很好的情况下逐步缩小,客观上环境非常好的地带越来越少了,我们用人定胜天的思路去走,在中国、北 京、上海,在大城市要这么走。
      我觉得品质时代大力提倡可以,因为从我们国家来讲,我们已经走出了满足于温饱生活的时代,我们已经走向了小康时代。因此,我们的居住条件应该 满足小康社会的需要,所以要走向品质时代。第二,我们要满足人民群众日益增长的物质文化生活需要的同时,要满足人们对住房品质的需求,所以我觉得品质时代 提出有积极的意义。
    
      【开  彦】:下面请刘总来谈一下对品质时代如何理解。

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北京浙金都房地产开发有限公司营销总监刘江

     【刘  江】:我们金都集团,北京、武汉、厦门、杭州、嘉兴的,到现在有8个项目是人居环境金牌住区,而且现在有部分已经验收了。从项目设计开始到建设过程到竣工验收,得到各位领导专家大力支持。
      从市场反应这块来说,市场反应非常好,有一句话说的比较好:“沧海洪流,方显英雄本色!”。经过2007年、2008年市场的变化和调整,显示出品质为王 的时代到来了。因为从2008年开始我们评估以后作了一个大型比较好的工程,品质比较好的楼盘,不光是金都的,包括其他一些品质做的比较好的,受市场冲击 是最小的。同样的情况下卖的比别人好一些。2009年这个市场一开始有复苏迹象的时候,这些品质比较好的项目复苏的最快。我们比别人早半个月或者早一个 月,复苏已经很明显。这个显示出人居环境金牌住区得到市场的认可。我看到第一个关于人居环境的标准,这个标准里面非常全面,像前面这个标准体系有硬件体 系、软件体系、科技运用、物业服务管理,包括非常全。另外还有过程的评估,这方面我觉得是非常重要的。
      将这个标准应用到我们项目来说,因为这个标准使得我们项目的建设特点非常明显,品质非常突出。具体落实到品质时代,怎么理解品质,我跟黄总有一个观点是一样的,中产阶级有中产阶级的品质,适合大众有大众的品质。
      作为金都来说,建设人居环境金牌住区是我们集团的一个核心的开发理念,将来我们会按照这个路子走。谢谢各位领导和专家!

      【开  彦】:你说销售好,没有风险,是什么因素造成你们觉得没有什么风险呢?金都在这几年坚持了哪些方面,觉得目前还不够,到后10年还要怎么做?
    
     【刘  江】:可能开总和王总都比较清楚,我们没有做非常高金尖的东西,我们只做适合的项目,在杭州我们原来建了人居科技馆,包括在厦门、北京、嘉兴的项目,我们觉得适合是最好的。
    
     【黄明岩】:举个例子,刚 才讲为什么卖的好?我讲一个从品质的角度来说“低成本战略”,我做了一个楼盘是低成本,或者做差异化的定位,我的成本投入非常低,但是瞄准这个客户群,效 益非常好。但是很难想象把它叫做一个高品质的东西,但从开发商的角度来说,就利润而言,我们的效益比那些比我们的品质做得好的楼盘更明显。
      刚才讲从发展的方向,我们以适度超前的角度来看,也就是说我们是否要提倡“适度提倡”?我们更多建一些,像以前说的夏利车一些,还是捷达多一点,还是现在说的宝马多一点呢?  
      
      【王涌彬】:我说两句,我不完全赞成黄总的意见。我觉得品质跟大小没有关系,至少不是密切相关的,不一定户型大才是品质高。按照我们设 想的这种,比如说现在的金牌住区我们仍然在做,而且希望做得更加轰轰烈烈。现在更多的融进了一些可持续发展的理念、绿色的理念,这些比较直接;还有很直接 的,现在我们说品质离不开投入,如果不考虑投入的问题我觉得谈品质没用,100万的车和2万的车不能比,这是两个概念。我们探讨比较高的舒适度之下,比较 低的投入之下,这样的一种情况,当然这里面核心是能耗。因为国家的发展不能全考虑一些太具体的,关于能源消耗和资源浪费的问题应该核准去量化。
    
      【黄明岩】:当你想照顾大量的品质,你的指向不一样。当你想考虑既照顾安居房的品质,又考虑到廉租房的品质,又考虑到别墅的品质的时 候,这个品质是时代的特征。我刚才讲它具有时代的特征预示着现在来看有些房子不属于高品质的房子,将来在逐步建设过程中逐步进行调控,也就是说我们在品质 渗透过程中适度超前,不至于在未来短短几年内形成一种浪费,也许这样的话这个品质时代才有一个指向。
    
      【开  彦】:黄总提出品质时代的指向是,这个很重要,对我们这个座谈会是一个很核心的问题。
       刚才赵总说了四个阶段:改善型的房子、舒适型的房子、享受型的房子,现在这个阶段我们怎么做,我们的重点放在哪儿?
    
      【黄明岩】:健康住宅的标准我们套过,但是套不进去。我觉得从某个角度来说,一定要适度超前,要引领。
    
      【开  彦】:下面请虞河岳讲一下,虞河岳在国外待了很长时间,你对品质问题是如何理解的,谈谈你的体会。

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英国皇家特许建造师、资深设计专家虞河岳

      【虞河岳】:刚才大家讲到品质有不同的观点,这个很正常。但是现在要明确一点,我们今天这个会,人居委要做,因为毕竟是人居委来做的这 个事情,这是一个标准,品质是一个标准问题。所以我觉得更广义地来讲,我们定义品质是从社会学的角度来定义,黄总的这些话让我们的论点更加实际和准确。现 在我们只是小范围的论证会,我们首先要把这个靶心找好,按照目前的方式不可能绝对。
      我刚从国外回来,我说的话也没人听,因为国情差距很大。我觉得开总说的意思,到了今天这个时候,我们整个产业的发展,对市场的研究应该有一个 结合点,因为产品离不开设计,设计离不开市场,这些东西不能对立起来。今天的讨论我个人认为应该从定性到定量的东西,这是最重要的。品质一定得有一个东西 拿出来,我觉得是定性到定量的过程,这是品质的观点。打个比方酒店分星级,不能说五星级的酒店符合品质,而三星级的酒店就不符合这种品质。品质不能凭空而 论,所以我们在关注品质的时候要划定范围。比如我们所说的住宅,什么类型的住宅这个要有。
      现在资源、生态,全世界都是共识的。大不一定是最好,美国的车很大,很浪费,通用都倒闭了,因为它不符合时代的发展,时代的发展是适合人的东西,但是适合人的东西要把它量化。
      把建筑上所规定的品质能做到就是很好,其实很难做到,我们还得下很大的功夫去做这些东西。这样一来从宏观上来讲我们有大的概念,从具体的市场 来讲有针对性,这个时候再谈品质可以看得见。我个人认为其实品质就是一个标准,你在这个水平,你做这样的配置就好,就可以了,其他的个性之外的东西,那是 另外一个层面的追求,只是少部分的追求,我们关注的是大多数的,或者目前城市化进程过程中的城市住宅,农村的住宅谈不上品质,我们把范围涵盖量尽可能大, 得到一种方式,得到一种标准。比如说城市住宅前面加一个定语就会好很好,或者公寓性的住宅,因为它有别于其他的住宅,大家在这个范围内去认知会更清楚。
      刚才黄总说的不一样,因为他第一反应的是市场,我们是从研究这个方向来做,这个是很难做在一起,这需要大家配合,反复沟通,通过正方和反方提 出的东西再落实到品质,加一个定语,在下一步能够解释得更清楚一些,否则品质这个东西很大,涵盖面很广,不同的人站在不同的角度,最后品质这个词会混淆 了。
    
    【开  彦】:今天讨论这个品质问题越来越清晰了,将来需要一个质量的问题,标准的问题,需要一个量化的问题,然后大家共同参照量化的东西,标 准化的东西去做。但是我发现我们房地产开发目前的状态好象不够成熟,我是从我们人居委的角度,适合就是好的,适合的东西是否就是标准呢,我认为不是。刚才 虞河岳讲的是非常准确的东西,我们需要讨论,从不同的角度去理解品质,能不能把它统一起来,大家共同形成一个合力,能够推动房地产的发展,最终我们给居民 提供一个适合他们的东西,这样的标准我觉得是合适的。刚才虞河岳他提到用标准来衡量,来划分品质是怎么回事,怎么把标准的问题,把开发的立场和研究的立场 结合起来,能够统一在一起。
    
      【王涌彬】:我跟黄总结合一下,讲一个小的例子,得出我的一个结论。我曾经参观过一个项目,在长沙,这个项目很大,是在一个岛上,岛上 面有两千多个别墅,这个公司开发了很多年,我问他这里面有什么技术,有什么独特的东西,市场很不错,什么都没有,就是跟农民房差不多,环境也不错。就这样 的一个项目我给他剖析,我不是很喜欢这样的项目,当然这不是我们人居委谈的主流。刚才虞处长说的这个东西,肯定是量大面广,面向大众的住宅,这是我们今天 主要谈的内容,因为它是高端的项目,我说你这个排污怎么解决,他说化粪池,像这种高端的项目,它应该承担更多的责任,引领品质往前进步。
      这些别墅产品,所谓的高端产品有什么含量呢?实际上没有什么东西,给我们带来什么进步呢?我觉得也没有。所以我得出这样的结论:这种高端的项目一定要承担 更多的社会责任。就像汽车产业一样,这些先进的技术不会在捷达、夏利上面来用,肯定在宝马上面用。我们住宅产业应该有这样的路子,普通的项目不太可能承担 多的成本,那么高端的项目应该做深入的研发,应该承担更多技术进步的责任。
    
      【开  彦】:下面请王宝刚说一下,王博士在日本研究多年居住行为,从他的角度怎么来理解房屋开发,怎么来理解品质问题。

人居会客厅第21期:现场直播:房地产品质时代专家论坛
日本住居学博士、新濠天地研究会人居环境委员会居住行为研究中心主任王宝刚

    【王宝刚】:我接着大家讲的讲两句。看了今天这个品质时 代的题目很振奋,我思考了一下,究竟我们现在的房地产进入了品质时代没有?振奋之后我考虑了一个问题,因为正好刚才黄总提到品质时代有一个指向,如果这个 品质时代没有明确的指向,我觉得这个是应该探讨的问题。大家知道日本的电子产品,无论任何规格,都是品质时代,这样的产品可以说是进入品质时代。但是现在 我们的住宅,无论是高端产品、低端产品,我们是相对的品质时代,还是部分品质时代,应该加入一定限定,因为我们现在没有办法明确这个指向。刚才黄总和王总 辩论一个问题,黄总是站在开发商的角度讲,品质住宅和豪宅、和面积、和高端产品不是绝对的关系。
    
    【开  彦】:这个问题很重要,提出一个观点,品质和投入不是绝对的关系。
    
    【黄明岩】:这样的品质讲起来没有意义。
   
 
    【开  彦】:
经济适用房和廉租房这一块,我也能讲出品质,也能在现在做的基础上让他满意。我们不谈这块,刚才我说的,我们谈改善型和舒适型房子的问题。

人居会客厅第21期:现场直播:房地产品质时代专家论坛
新濠天地研究会人居环境委员会专家组副组长;住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放

      【孙克放】:应该叫高品质时代。现在是高品质时代,不是低品质时代。
    
      【黄明岩】:我们叫它精品时代更好一点,我们在质量上精益求精,在配套设施上面做精,从精品的角度来说。
    
      【开  彦】:你公司的标准是否就是我们所讲的品质时代的标准?因为刚才说到,现在出现两方面不同的思路,怎么统一呢?要通过标准,无论是哪一方面都公认才叫标准,但是这块从开发商的角度,他达到了没有?人居委做的标准是否能涵盖品质方面的标准呢?

      【王宝刚】:从 住宅品质层次上来讲,它一般有两个层次:第一个层次是物质需求层次。这个层次讲住宅需要一定面积,我们需要一定的基础设备,需要一定的配套设施,这是物质 需求;第二个层次是精神需求。当物质需求时代结束的时候我们正在往精神需求走,精神需求时代就是我们所说的品质时代。但是现在对整个房地产市场来讲,我们 进入这个时代有点过早了,我们可以提出这个,虽然我们现在没有完全进入,但是我们通过一系列探索往这个时代迈入。我们怎么来提高住宅的品质,这个也是从居 住学的角度讲,刘东卫设计的格林小镇,这个住宅建成以后非常好,大家说潜能住宅也是一种高品质住宅。我觉得他的设计规划充分考虑既留给人们一定的交流空 间,同时充分保留私生活的空间。
      还有一点,一方面我们在吸收国外的先进设计理念;另一方面我们要挖掘传统的一些空间布局形式,传统的居住文化,我们把这些传统的功能空间,在现在住宅设计当中体现出来,这也是提高住宅品质的一种。
      还有一种是上次开会提出的,要打破目前这种供需关系的模式。现在开发商只管建房,买房子人只管住房,我们能否在中间搭一条线,能够探索一条开发商与居民共 建住宅的新模式。居民自己建房,开发商充分掌握购房者的需求,你想建什么房子,我就按照你的要求建,这样才能符合个性化需求,与传统一般的需求不一样,在 满足一般性的需求上满足个性化需求。

      【开  彦】:王博士说的这种共建住宅我们在后20年当中是不是应该逐步加强这块,也就是精神的需求。我去过日本好几次,日本能做,为什么中国为什么不能做。

       【黄明岩】:将来有可能。肯定要在解决普遍住房问题以后才能去讲个性化需求。

人居会客厅第21期:现场直播:房地产品质时代专家论坛
北京建筑工程学院博士、神州天宇置业有限公司总顾问徐怡芳

      【徐怡芳】:我现在在想靠实践的交流和认知去看融资是怎么回事,为什么会有这样的需求。一直不能理解,新濠天地商很多是民营企业,包 括国有的房产商也不是国家全股控股的,用建筑师的眼光来看很奇怪的一些房子会出现,这个市场没有很认知这些。当时是源于这个,自己在这条线上有一个认知, 所以在每个环节上进行了实践。相对而言,整体思维的方式和思考问题的方法还是建筑学的方式,但是毕竟感受到了一些东西,我就我自己的一些感受来说品质时 代。
      其实建筑在房地产过程当中它仅仅是一个载体,它只是资本运营的载体。中国前10年的开发商建筑仅仅相当于IT产业或者是家电产业运营的方式之一。这些人跟 我们从建筑学领域里面知晓的,和国际上一些开发商组合是非常不一样的。在很多会议上我说法国地产商的组合,其实它的组合很严谨,比如说有融资的一部分,有 1/3的人是社会学的人,相当于研究社会人生活需求的一些人,然后这1/3的人有一些业主代表,像刚才王博士提倡的那种模式,开发商的权利只占了1/3, 剩下的1/3给城市的建设者、管理者,还有建筑学的人士。也就是说在整个产业链上,各个专业的分工专业程度有相互平衡的制约力。而在我国前20年房地产开 发商,说话算数是资本方。我们有一个很奇怪的名称职业建筑师,或者是房地产建筑师,之所以建筑师到房地产业里面变化,房地产建筑师其实最重要的原因是资本 力量,我不否认资本力量,我很尊重资本力量,我觉得中国在现今的经济发展过程中,尽管状态不是我们所喜欢的状态,但是它是必经历的状态,而且也是建筑师必 须正面去应对的状态。所以我觉得我们不用去争论新濠天地真的进入了所谓的定义上的品质时代,在观念上我们要做好一个思想准备,各个专业要和谐共进,平衡 权重,共赢未来。
      因为中国的房地产产业本身和中国的建筑行业本身是没法比,在时间上、基点上,新濠天地非常年轻,而中国的建筑行业有非常悠远的历史。单从建 筑行业来看,建筑行业很多东西,舒适度精神的取向和精神愉悦程度的评价,这在中国的民居里面很多,而且做的非常好。如果说我们把建筑变成资本运营的载体放 到房地产上,如果是简单放入的话,会出现一些问题,也会出现我们去争论什么是品质。因为我刚才听了大家一个在说建筑上的品质;一个在说如果作为载体当中的 品质。我理解开总实际上寻求一个大行业观上的平衡,在大的建筑行业观上能够把房地产做到更有社会责任感。
      现在有很多房地产商寻求社会责任感,但是这个社会责任感到底是什么?是不是房地产商拿到赚到的钱去投入其他的行业,其他慈善事业,这是一种。 但是在自己行业的核心定义我觉得是一个专业的平衡。在这个行业里面,我有一些深刻体会,在这个行业里面存在经济承重的实效性失衡,因为建筑我说它是50 年,不管怎么样,但是资本运转的周期肯定是越来越好;但是建筑是越能够持久越好。在两个实效性需求不平衡下我们应该怎么做,我们应该用一个什么样的品质基 准要求来控制我们建筑产品建成之后对整个社会的影响。其实目前房地产商考虑更多的还是资本运营,这是另外一方面对社会的贡献。在中国经济发展现阶段,客观 地说新濠天地商作出了巨大的贡献。

      【开  彦】:新濠天地整个行业在整个国民经济或者整个房地产发展这块,行业发展跟房地产开发商怎么去平衡关系?如果这个关系能够平衡起来,会不会对这个事情更好一些。建筑师的职业是创造价值,但是房地产是另外一个观点,放到设计院这一块它又是另外一个观点,这个不一样。
      刚才还讲到平衡问题,关键找到一个点,这个就是标准问题。既有社会责任感,又能帮助开发商挣钱,又能保护环境,这是一个标准。我觉得标准的概念我们行业当中注重理念不太应用,共同认识不够。

      【黄明岩】:我们公司的口号叫做——做负责任的开发商。

      【徐怡芳】:其实我对未来充满信心。因为在这几个环节里面都看到了,比如说设计师发现自己跟开发商之间有真空点,互相沟通上,比如说对 品质的认同有真空点,开发商其实也意识到了。我觉得这个时间段提出这方面的研究,我认为是特别重要的,而且是有前瞻性的,至于说新濠天地时代是不是来临 了,确实我自己还要打一个问号,但是不管怎么样,在观念上一定要做好,因为这个时代必将要来临。

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新濠天地研究人人居环境委员会高级顾问兼专家组副组长、住房和城乡建设部住宅产业专家委员会专家秦铮

    【秦  铮】:人居委提出时代品质,我想重点不在于品质时代是不是已经到来,重点在于如何提高品质。刚才听了大家讲的我觉得都是有道理的。黄总 和刘总谈到做一个负责任的开发商,另外讲到提高性价比,讲到市场能够接受的,老百姓喜欢的就是好的产品,就是高品质的产品,这也没有错,也是这样,他是站 在投资的角度,我们人居委搞了七条标准,从理论上人家实实在在是做了。
      我对品质时代的理解,我觉得绿色建筑就是高品质的建筑。为什么说绿色就是高品质?因为绿色是环保的、节能的、健康的、居住舒适的、可持续发展的,这是我个 人的意见。这方面大家认识也多了,要求也高了。高品质的东西问题不断来,所以说品质时代实际上还有很长的路要走,也说明大家对这个问题的认识。如何把这个 产品建好,提高品质。一个从科研角度,针对不同的产品应该有不同的品质要求,做的细一点,当然现在是国家的规范;第二从设计的角度,要很好地理解产品的定 位。我觉得黄总讲得很好,不同的定位,不同的配置,不同的做法,不同的选材,不同的成本投入,最后要相应的有一个高品质;第三从施工角度。现在施工问题太 多了,技术工人比较少,大量都是农民工,并不是说农民工不好,但是得对他们进行一些技术上的培训。
      另外我感到现行产品生产性能很重要一部分是工程监理,政府要求开发商投资,施工单位来建设,然后要进行社会建设,既不是施工单位又不是开发公司,是单独社 会独立存在的监理单位来监理,可是现在做不到,可能开发商成立监理公司,也可能是施工单位附带的监理公司,好象是独立门户了,但是它是受制于别人,它不能 很好地起到监督作用。
      从整个环节上,不单纯是科研有要走,工作要跟上;我们的设计要做好,方方面面整套过程都应该做好,真正提高品质,大家要合力。提高性价比没有错,我们一直 这么强调高性价比就是好东西,就是高品质。市场欢迎的,老百姓接受的解决高品质,就是好的,这个都没有错。但是把这些技术问题,把品质问题都隐含在里面, 是站在不同的角度来说这个问题,其实多赢点本身的质量一定要好。

     【徐怡芳】:我一直有一个问题没有想太明白,实际上品质是需要养育的,需要我们精心去培育它。那么谁投资,这是一个很追求的事情。比如 说是不是开发商去做养育的阶段,包括我们说到施工。中国现实的情况我们没有对这个东西产生一个监督体系,比如说施工队做得很差,但是他为什么会做得很差, 它的机制和运营过程中存在很多问题,而这些问题是靠什么东西去监督它,如果我们真的建立一个特别周密的监督体系,是不是在开发的过程中,所有的空气层没有 了,其实是一个很矛盾的事情。我希望各个环节都是善意的,都是希望把事情做好的,但是有时候做不好是有一定原因的。

      【开  彦】:刚才他们把品质又升华了,升华到运营机制,又增加了内容。
       秦总提出绿色建筑,她认为绿色建筑把所有的品质都概括在一起。这方面我想听听刘总和黄总的意见。
    
      【黄明岩】:绿色建筑我不太清楚,当然我看过建设部搞绿色建筑,让老百姓来讲绿色建筑不太清楚,自然的、环保的、节能的,就这几个。
    
      【开  彦】:要素在哪儿?刚才秦总提到品质问题就是绿色建筑。
    
      【黄明岩】:主要是这个建筑的概念,现在它包含的内容不是太清晰,为什么叫绿色?

      【徐怡芳】:这个品质谁来养育,谁来付出,谁来得到永久的好处。我觉得需要大家一起努力。

      【黄明岩】:我初步的想法绿色就是绿化率要高。我们以前讲小康住宅后来就没有推出来。

      【徐怡芳】:现在不能无视现代人的生活方式,马上就引出一个车库是地面停车还是地下停车,最直接的想法,我要有地上的绿化,就让地下停车。

      【开  彦】:绿色建筑不完全是技术问题,很多是理性问题,所以绿色建筑首先强调用理性的方式去发展,用精明增长的方式去促进。

      【黄明岩】:当绿色和品质两个字,老百姓比较容易感觉到品质,而不太容易感觉到绿色。

      【刘  江】:我特别同意开总说的标准问题。如果拿这个品质标准和绿色建筑标准可能是包含的问题,绿色建筑标准应该属于其中一部分,可能你是绿色建筑不一定是品质高,我觉得绿色建筑是一个标准的问题。

      【开  彦】:最后请孙总来做总结。
   
      【孙克放】:我翻这本书,这里面一共有75个项目。首先开总提出品质时代,有两个施工概念:第一我们国家从数量转为质量,这是一个世界 潮流,从大施工的概念来说这是品质时代;第二个空间概念,前期和后期的问题。从前期和后期来讲,我觉得分成一般质量和高质量问题。现在我们提这个指标,我 想起来,这本书里面75个项目,大部分城市是二线城市,不是一线城市里面,在二线有这么多项目是好项目,有一些项目在二级城市建的非常漂亮,说明我们的整 个质量在高。当追求数量的时候,这几年里面金牌住区在这里面发挥重要的引导。我觉得人居委提出这个问题,我想是要引领一个东西。我们在一个高端上做事,这 个高端不是一般来讲卖的房价格高,我们说一个品质高它的价格就高,所以它价格就高;反过来说不了,价格高品质就一定高吗,这个不见得。我们经常看到价格很 高但是品质说不上有多高。价格和价值不同等,但是从原始讲,价值高、品质高的房子价格一定高;反过来不能这么讲,有些房子价格不高但是品质非常高。二线城 市表现更清楚,说明中国的发展确实向质量方面转了。
      如果从另外一个角度讲,从低、高来讲,叫高品质时代。我原来写过一篇文章——《追求高品质 引导新生活》,我们追求高品质就是目的就是要引导新的生活,最后要回到人的层面上。今天为什么要做高品质时代,要引导一种新的理念,让他在这种状态下去生 活。当时我提的高品质一共是五条:第一高功能配置;第二高质量保证;第三高技术集成;第四高性能标准;第五高舒适程度。这五条其实是我们追求的一种高品质 的东西,至于这个体系怎么写的我现在不说,我当时提这五条,是因为讲到一个非常核心的问题,现在的品质住宅或者是高品质住宅内在大于外在,这是最关键的。 中国住宅的寿命短,配置不好,包括内部配置不好的原因是因为内在的质量太差。
      用绿色建筑的指标,我最近统计了一下,能在绿色建筑用的技术没有超过15项。因为绿色建筑不能完全涵盖品质。
      我们踏踏实实的说品质,老百姓他会接受,这个东西确实需要人来做。中国的小户型设计能够创新没有超过20%,都是把大户型面积变小,没有从老百姓生活变化 里面去找设计,为什么最后不受欢迎,除了面积小没有别的,把其它的功能丧失了,我觉得这也是品质问题。我建议从内在考虑,我们不一定要强调外在的东西,跟 人居环境评价的侧重点可能不太一样,不管是品质时代还是高品质时代,都可以理解。
    
    【开  彦】:今天大家谈的非常好,我们谈的内容很丰富,究竟什么是品质,但是归根到底应该有一个统一的说法,有一个统一的标准。我们现在做的 七条标准有一定的概括,但是我认为不是最好的,最好的做法我认为还要往下发展,所以我们人居委在做“绿色人居可持续发展技术准则”,这个做完了以后可以把 很多东西概括起来。
    今天的座谈会到此结束,谢谢大家!

编辑:罗曙辉
速记:罗爱梅 
来源:中国人居环境网

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