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第32期:住宅产业化系列之二—万科住宅产业化

2010-03-03 来源:未知

【摘要】:中国人居人居会客厅“关注集成住宅、关注人居未来”系列活动之二 ——万科住宅产业化十年 主办单位: 新濠天地研究会人居环境委员会 承办单位:

中国人居人居会客厅“关注集成住宅、关注人居未来”系列活动之二
          ——万科住宅产业化十年





主办单位:新濠天地研究会人居环境委员会
承办单位:中国人居环境网(www.chinachs.org.cn)
协办单位:全国房地产经理人联盟/全经联可持续建筑委员会
特别支持:北京万科企业有限公司/雅世置业集团/梁开建筑设计事务所
媒体支持:新浪/住宅产业/中国建设报/新濠天地报/楼市/中国建材报/商业价值/联盟者/城市住宅/城市开发
会议地点:北京万科中粮—假日风景项目部BPT商业楼2层(丰台区小屯路108号)

活动背景:
  
  我国的住宅产业化发展起步于上世纪70年代,其间既经历了快速发展的黄金时代,也遭逢了整体停滞和缓步不前的痛彻。近期,王石表示,到2014年万科将完全实现住宅产业化,再次掀起了业界对于住宅产业化发展的高度关注。近年来随着房地产市场的不稳定。越来越多的房地产企业已经认识到,产品品质才是抵御风险的唯一核心,而住宅产业化正是提升住宅品质和实现绿色节能的必由之路。因此,诸如雅世、远大、海尔等一些品牌房地产企业不断推进住宅产业化实践。而城市层面,北京、深圳等地的住宅产业化也正在步入新的发展轨道。
风云际会,面向未来,低碳经济大格局下中国住宅产业如何谋篇布局,破茧成蝶?新年伊始,中国人居人居会客厅(www.chinachs.org.cn)将汇聚行业相关部门、专家、房地产业界精英等以沙龙方式展开“关注集成住宅、关注人居未来”的系列探讨对话活动,广聚各路英杰、广汇思维,分享行业发展智慧,共同探讨新问题和新趋势。

活动流程:

14:00分—14:30分
  参观项目
参观考察北京市住宅产业化试点工程——万科中粮—假日风景B3B4楼
14:31分—15:00分   主题发言
发言题目:万科住宅产业化十年
发言嘉宾:秦 珩(北京万科企业有限公司总工程师)
15:01分—17:00分   自由对话
主持人:开彦(新濠天地研究会人居环境委员会副主任兼专家组组长)
对话提纲:
1、从1999年提出“像造汽车一样建房子”的理念至今,万科坚持走住宅产业化的道路已经整十年。万科在探索住宅产业化道路的过程中,面临的最大的问题和阻碍是什么? 未来十年,万科的住宅产业化发展的重点和具体步骤是什么?
2、集成住宅究竟能为企业带来哪些积极效益?如何有效地降低成本,使集成住宅与市场很好的结合起来?
3、集成住宅的标准化和模数化与市场需求的多样化和个性化是否存在矛盾,如何很好的协调?

全程实录:

   【主持人】:尊敬的各位领导、各位嘉宾,大家下午好!不一样的视野、不一样的收获,欢迎大家来到中国人居人居会客厅。
    由新濠天地研究会人居环境委员会主办的“关注集成住宅、关注人居未来”系列活动今天进入第二期。在首期启动仪式上,我们共同探讨了日本集成住宅的形成和特点,并对日本较为普及的KSI住宅体系进行了重点探讨。今天我们要讨论的主题是“万科住宅产业化十年”。
     大家知道,万科这些年来一直坚持住宅产业化的探索,并且把住宅产业化战略与企业“成为世界级卓越绿色企业”的追求紧密相连。尤其是去年底,万科董事长王石表示,到2014年万科将全面实现住宅产业化,引起了业界的普遍关注。我们人居人居会客厅关注的是,通过十年来的努力,万科的住宅产业化之路究竟有哪些收获和体会,未来又有哪些战略考虑,更多房地产企业和建材部品企业如何参与到集成住宅这个重要的工作中来,这是我们今天会议想重点交流的。
    首先自我介绍一下,我是人居环境委员会宣传推广部的负责人彭春芳,接下来请允许我为大家介绍今天到会的主要领导和嘉宾:

许溶烈:住房和城乡建设部原总工程师、瑞典皇家工程科学院院士
童悦仲:新濠天地研究会副会长、住房和城乡建设部住宅产业化促进中心原副主任
赵冠谦:中国建筑设计研究院顾问总工程师、 新濠天地研究会人居环境委员会总顾问
开   彦:新濠天地研究会人居环境委员会副主任兼专家组组长
赵士绮:住房和城乡建设部城建司原副司长
秦   铮:新濠天地研究会人居环境委员会顾问兼专家组副组长
孙克放:住房和城乡建设部住宅产业化促进中心总工程师
薛   峰:中国建筑设计集团副总建筑师
毛   钺:北京市规划局原副局长
马韵玉:中国建筑标准设计研究院原总工程师
姜忆南:北京交大建筑与艺术系副教授
林   琳:中国建筑标准设计研究院副总建筑师
徐怡芳:北京建筑工程学院建筑系教授
秦   珩:北京万科企业有限公司总工程师
姜   炜:全国房地产经理人联盟副秘书长
李小宁:全经联可续建筑委员会副主任兼秘书长
丛   军:梁开建筑设计事务所总经理
采明勇:中国贸促会建设分会集成建筑委员会秘书长
戎京生:国家建筑材料工业信息中心负责人

     今天到会的还有很多房地产开发企业代表:包括雅世置业、北京浙金都房地产、阳光100、中国电子产业开发公司等品牌企业,有博洛尼、青岛海尔厨房设施、法国麦克斯特建材、上海邦浦等建材部品企业;本次活动还得到了新浪/住宅产业/中国建设报/新濠天地报/楼市/中国建材报/商业价值/联盟者/城市住宅/城市开发等主流媒体的大力支持和帮助,在这里,我代表中国人居人居会客厅再次向大家表示热烈的欢迎和衷心的感谢!
    刚才大家参观了中粮—假日风景项目样板间。接下来,我们有请北京万科企业有限公司总工程师秦珩先生为大家介绍北京市住宅产业化试点工程——万科中粮假日风景项目B3B4楼情况,掌声有请!



北京万科企业有限公司总工程师  秦  珩

    【秦  珩】:我现在简单给大家汇报一下我们这几年做的工作。今天的汇报分为三部分:第一,谈一下万科对工业化的认识;第二,万科的住宅工业化进程;第三,我们未来要做的事情。
    万科集团成立于1984年,专注于住宅开发,一线公司遍及全国30余城市,2008年实现销售557万平方米,金额近500亿元。2009年销售金额总结630多亿。
目前来说,现在企业发展比较快,通过我们对住宅产业化的认识主要从三个方面来说:通过工业化实现节能环保、质量稳定和效率提升,并利用规模形成的先发优势,最终确立万科在房地产行业的可持续性竞争优势。
    在这个过程中,我们考虑到建立住宅产业化企业联盟的方式进行推进,与国内外诸多拥有技术实力和愿意投入研发技术的企业进行了交流沟通。许多企业对参与到国内的工业化事业当中来,都表示了极大的兴趣。特别在这个过程中,政府给我们做了很大的支持工作。
    工业化和绿色是目前强调比较多的一些观点, 我们认为工业化和绿色来说,加强技术研发,推进工业化项目试点;加强住宅性能与节能环保技术的研究应用。最终将绿色化战略落实为万科的“绿色竞争力”。
    这里我们通过四个方面来做:第一方面推广集团精装修体系,集团新开工的主流项目全部纳入精装修体系;第二方面加强工业化技术研发,形成成熟稳定、成本可承受的技术体系;第三方面推进工业化项目,实施内部激励措施,促进各区域的工业化项目稳步推进。参与政府主导的工业化住宅项目建设;第四方面住宅性能与节能环保技术的研究应用,加强住宅性能技术研发,形成住宅性能技术库,借助工业化平台,推广节能环保技术,抢占技术制高点。
    万科研究中心1999年成立,已经作了一些工作。突出点在2007年,万科产业化基地项目。2006年我们成立万科产业化基地,在这个过程中,我们在上海完成20、21号楼的建设,同时我们获得国家住宅产业化基地称号。到今年年底,最后一个楼是北京B3/B4楼,2009年12月底进行交付,交付的情况比较好。
    (PPT演示)
    这张图片是万科于2006年开始建设建筑研发基地,主要应用于主要绿色技术应用:零碳技术、水循环利用体系、可再生材料体系、绿色交通体系。
    这是2007万科集团工业化研发基地被国家建设部评为“国家住宅产业化基地”的照片。
    2007年上海万科新里程20/21工业化住宅楼开工,成为全国第一批利用工业化技术建造并向市场销售的工业化商品住宅楼,该楼已于2008年6月底入住。
    自2007年5月正式装配以来,现场施工质量大为提高,施工工期缩短近三分之一,并且现场建筑垃圾明显减少,符合国家大力提倡的绿色环保节能建筑。是我国商品住宅建造方式上的一次突破性尝试,为今后大规模的推广积累了宝贵的经验。
    这个是万科首个零排放住宅。在这个项目中,在夏天使用的制冷能耗中,这栋楼的建筑能耗将下降80%以上。碳排放量从每年40千克/平降低到10千克/平。剩下的每年10千克/平二氧化碳将通过自身生产的可持续能源注销,基本可以实现零碳排放的目标。
    这是万科做的上海世博会万科馆,它采用了几个方面的技术:自然材料:秸秆板将秸杆中含有的CO2固化;自然采光:圆筒及中庭顶部留有采光天窗;自然降温:建筑周边的水池不仅是景观需要,水的蒸发可降低进入室内空气的温度。水池的水将使用从屋顶收集的雨水。在室外等候区和中庭,则设置了人工造雾降温设施;自然通风:应用了风压、热压两套自然通风系统,在大多数筒状建筑屋面安装了数量不等的无动力自然通风器(涡轮通风器),靠自然风无动力运行抽出室内空气。万科是按照“清净自然”的理念来做。
    中国去年11月26日正式对外宣布控制温室气体排放的行动目标,决定到2020年GDP二氧化碳排放比2005年下降40-45%,这是对产业化的促进。
    (PPT演示)
    这是万科2010年推进计划。现在分几个区域,把目标制定下来了。
    2008年年初,我们开始做实验楼, 在实验楼之前我们做了大量的结构建筑,我们做了预制实验和预制的拼装实验。
    这是当时成立榆构研发中心的照片。
    我们装配式的楼板,吊装之前是这样的。这张照片显示的是在工厂里面,直接在工厂做完,拉到现场。
    2009年5月11日, 北京市住宅产业化试点工程授牌仪式隆重举行,B3/B4楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”。
    这是当时销售的一些情况。因为这个楼在建设过程中,很多人看到过这个产品,买的人有一半是我们行业内的人来买的。
    这是当时结构封顶的情况,窗户还没有装,装窗户后来非常快。
    通过这个对比,我们当时对它的能耗和物耗作了统计结果,我们采用了比较笨的办法来做,同样是两栋楼,一个是传统方式,一个是工业化的方法来做,根据两个对比测试出来,节能比较明显,比如垃圾量来说节省40%多,水耗节省了19%,能源消耗方面很明显。
    2009年北京万科假日风景B3/B4楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”,与会各级政府领导、业内专家对该工程的意义给予了极大的支持与肯定。
    这是北京市建委来指导我们工作,建设部部长姜伟新参观万科北京工业化样板间。
    这是去年年底给业主发入住钥匙的情况。
    在这个基础上,我们在下一步这个工作要继续推进,我们还要做产品的升级,提高产业化的比率。
    这是现场的情况。
    科委把这个工作作为2010年的项目进行立项。
    这是中粮万科假日风景D1/D8工业化楼奠基仪式。
    住宅产业化万科虽然做的时间比较长,但总的来说是很粗的东西,希望各位专家多提指导性的意见,帮助我们一起成长!谢谢大家!

    【主持人】:感谢秦总的介绍。在这里,我也想简单介绍一下人居会客厅,这是人居委整合自身和行业的资源优势,全新打造的行业沟通平台,因此我们的特点是强调对话和交流,接下来了,我们进入自由对话讨论时间,有请我们人居会客厅的金牌主持,开总主持。



新濠天地研究会人居环境委员会副主任兼专家组组长 开  彦

    【开  彦】:今天是万科的力量把我们都召集在一起,今天来参会的人面非常广。万科刚才说搞一个联盟,实际上今天到场的所有行业的人都在。 今天从大到小的问题都可以问,秦总是负责北京这块的总工程师,我们有问题都可以找他。
    我们谈一下,特别是房地产商这一块,这跟房地产有多大关系?在座的有很多房地产商,房地产商跟我们有没有关系?
    刚才秦总说万科做了很多东西,希望通过会议把它点出来。我们这里有专门搞模数的,林琳正在编模数标准。今天很难得,我们凑在一起来说,在座的还有孙克放、薛峰,他们是新濠天地研究会,去年成立了一个住宅产业发展和技术委员会,这两位一位是秘书长,一位是副秘书长,我们一起来讨论这件事。我们今天的目的是通过这个会使人了解什么叫住宅产业化和么集成住宅?
    上个礼拜四我们开了一次三十多人的会议,那次会议基本上解决了什么叫住宅产业化,什么叫集成住宅。今天很多人是新来的,关于集成住宅大家认为这种提法比较好,所谓集成住宅,就是通过工厂生产,把各种部件材料准备好,拿到现场后,通过组装的方法来建设。刚才大家在现场看到万科的项目,现在是一个完整的样板间,它是通过组装件,通过集成的方法进行生产,包括它的结构部件,内装部件,阳台栏杆、厨具都是集成的方法做的。
    那天我说集成是比较合理的,特别是针对中国的方法,是比较妥当的办法。过去叫预制化,叫装配化,现在提集成化我觉得更合理,更有利与推进住宅产业化的进程。这块如果不明白,我们还可以提出。
    那天还提出集成住宅的概念,主要是SI的概念。S是结构体系,这个结构体系的任务提供模数化、标准化的装配空间,能够容纳部品部件;I是内装(精装修的材料)。有了结构的支撑体和内装的组合件,我们整体通过现场的安装能达到。通过这样的做法使得效率很高,速度很快,成本可以降低,质量可以保障,好处很多。所以目前已经形成一种态势,很多部门、地方都在做这件事情。那天我介绍广东深圳政府在带动这个;上海也在启动,而且他们已经做了标准;南京也在做;安徽也做得相当不错。北京地区今年要做50万平米,明年100万平米以上,所以这个态势形成我们要研究住宅产业化是怎么回事,给房地产的发展带来什么东西。
    今天是我们人居会客厅的第二次;第三次是雅世公寓,他们现场也有样板间;第四次结合北京市今年要做50万平米,他们在这方面有一个发展的计划,他们也立了一些项目,正在标准院做,这样我们听一下北京市和以后的发展计划,他们打算怎么做。我们也利用这个机会听听他们的介绍,我们做一个综合性的讨论,做一个小节,对方向性和北京市的总评论。这四次活动,如果大家有兴趣可以跟随我们一起,参加这些活动,目的就是通过这些活动提高我们对住宅产业化的认识和将来的行动。

麦克斯特建筑材料(北京)有限公司业务拓展总监 吴  限

    【吴  限】:大家好!我做了很多年低碳方面的工作,在此首先感谢万科给我们这个机会,感谢人居委给我们这个机会。我想给秦总提一个问题,刚才您提到在深圳有一个示范项目,可以达到低碳,尤其是夏季能耗减少了80%,我想问您一下,您这个数据通过什么实现的?

    【秦  珩】:我说一下这个项目我没有参与,它是我们深圳公司所做的事情,外保温做了。零碳并不是完全的零碳,通过补充的手段来做的。

中国建设报中国住房周刊记者 付灿华

    【付灿华】:想问秦总一个问题,我们了解到接下来北京有一个项目长阳畔岛(音)在房山,我们看到B3/B4楼,B3/B4这个项目作为一个试点,现在只有B3/B4这两栋楼进行实验,我想问的是,将来长阳畔岛有什么大的计划?

    【秦  珩】:这个产品肯定会升级。这个项目不一定是试点工程,它按照市政府的要求,总结一点,推广一点。

    【付灿华】:比重更多一些,更成熟一些?

    【秦  珩】:我们会增加成熟的技术。

    【中国人居环境网记者】:万科这么多年坚持住宅产业化,您觉得这个工作给企业带来最大的效益是什么?现阶段遇到的困难是什么?

    【秦  珩】:对企业的话来说比较长,现在我们谈产业化,谈绿色是近两年提出的概念,但是万科从1999年开始做,在2008年的时候万科提出要把自己打造成“卓越的绿色企业”这个概念是在很早以前提出的。
    万科这个工作是一步步做出来的。当时的出发点两个概念:一个是企业效益;一个是社会效益。产业化的社会效益大家谈的比较多。万科作为负责任的企业来说,到一定经营规模以后,传统的建造模式已经适应不了万科的发展,我们在几年前销售额一、两百亿,现在五、六百亿,我们以后想达到一千亿,到一千亿必须要突破传统的模式才能达到的。我们10年前开发的房子,如果还有质量问题,如果这个量不断积累的情况下,万科到底是维修企业还是开发企业,这个说不清楚了。在这种情况下,这么大的规模,我们怎么解决了,产业化是我们解决的方案,通过现场传统的做法做不到的情况下我们工厂化,工厂化控制精度很容易做到的。在这里面,我们控制精度是毫米,我们基本上可以做到两毫米的精准度。后期的维修成本巨大,我们有一个极端的例子,10年前开发的房子,过了10年后不断维修,等于10年前的房子没有挣钱,作为房地产企业来说这样是不可发展的。
    第二个出发点来说,如果做到一千亿必须解决标准化的问题,如果还是个性化的问题,产品如果不能大量复制,那么企业是一个灾难。作为一个企业的效益来说和社会效益是契合在一起的,所以出现了目前的情况,现在我们在加速推进这件事情。谢谢大家!

    【开  彦】:根据秦总说我想提几个问题。 第一,你刚才说的标准化问题,标准化你怎么体现,用在什么地方? 第二,万科十年的产业化做完了的体会是什么?比如王石提出“像生产汽车一样生产住宅”这个点达到什么程度? 第三,标准化是怎么做的?

    【秦  珩】:目前我们的发展在路上,而且是在起步阶段,非常不成熟。目前我们感觉到最大的问题没有形成一个产业链,还没有形成产业链是非常重要的问题,从技术角度来说这是非常大的障碍,如果不解决标准化问题,很难形成产业链,这是我们感到最大的问题。从技术储备上来说,作为开发企业来说做这个事情很吃力。标准化如果想上规模的话,这是非常大的问题。
   
      【开  彦】:万科做得相当辛苦。刚才说到产业链的事情。上次我到深圳考察过,到万科的研究基地去过,我理解万科是一个核心的企业,核心企业在它的周围有两层,一层是研究机构、设计机构附带圈;另外一层是部品(设备、材料、物流、)都在一起,万科提出要求,满足万科的要求就进来。在万科周围形成一个小产业链。现在这种小产业链对万科讲起来它的选择性有限,对供应链本身受它限制,因为对他提出要求,对他的产品进行重新生产,重新安排,因为万科有集成化的要求,所以这样造成两方面都辛苦。万科的研究机构有一千多人,所以他一路做来非常辛苦。通过目前的集成住宅做的过程中,万科定位很高,是站在国际级来运作企业水平上来做的。万科目前所做的产业化,对他的企业已经发生效益了吗?我认为还不够,实际上还没有体现出来,通过以后再发展把效益达到王石定的目标。在这个过程中,一方面感觉到做的很辛苦,很累,但是目标非常坚定,王石说几年之内全部做成产业化的东西,装修成现在开始全部做精装修。做的很辛苦,前途很光明。我们在座很多开发商感受怎么样,万科的东西我们能否学,我们如何发展,这是非常重要的问题。



住房和城乡建设部住宅产业化促进中心总工程师 孙克放

     【孙克放】:万科第一个房子我去了,我觉得万科是非常有责任的公司。我们今天看到这种工业化住宅,在万科研发的基础上,中国建设科学研究院帮他做体系,包括施工单位,还有装修单位,这说明什么问题呢?产业化最后的结局是:由这么多企业形成的问题。我们原来讲产业化带动多少个产业。今天我们讲住房是多少个产业支持这个房子。万科现在承担什么责任呢?它是很负责任的公司,它不应该是造房,万科承担了它本身不应该做的事情,所以它是负责任的公司,它是卖房子的公司,但是它来造房子。
    刚才开总讲的非常对,它走的非常艰辛的路子,一个开发单位把产业链锁起来的事情,他们带头大大推动了中国的产业,这是难能可贵的。至于现在说存在的技术问题是不可避免的,现在万科在上海、北京两地以外没有完全推,在二线城市、三线城市不可能推这个。万科在住宅产业化方面非常有贡献。如果用这样的方式来生产住宅,有人会说,所有的房子这么复杂是不是都可以这样干?我们回去看一下,香港的标准式公物的房子,40%都是用工业化生产的。我们中国目前为止,我第一次去万科的时候万科连预制厂都找不到,在深圳的土地上,去生产完。到今天为止北京市没有一个像榆构这样的企业做预制构建。这说明什么呢?说明我们现在的施工企业还是错乱的状态中。
    前天我们跟石景山房地产开发公司谈这个事情,我说你们为什么不做预制构建呢?他说我们预制厂一共四个,原来北京第二构建厂现在都不存在了。所以万科以毫米计算的工厂他找不到,万科相当不容易。
    刚才秦总讲了工业化生产克服工程质量。我看了万科副总的一篇文章,他说万科的物业管理公司每年由于质量问题的维修费是三千万,这个数我不知道是否准确?都是由于质量问题造成的。但是如果用工业化生产的方式大量消减这方面的费用,而且可以延长住宅的寿命,所以我觉得这是能够看到的东西。我们还不能看到的东西,就是这个小本上写的东西:用工业化生产和传统生产的差多少,几乎每个地方差了80%。从低碳的概念来说,工业化是我们必须要干的事情,这么多年万科走的路子是我们房地产开发公司应该做的路子。
    我们搞这么多年产业化,包括住宅中心,有好多人问我说你们干什么,这十年你们干了什么?中国的产业化与经济发展有关系。我们研究了日本提出的产业化,他们是80年代初期时候提出的。今天我们看看一线城市,北京、上海、深圳,都进入人均一万美金的指标,鄂尔多斯人均一万六千美金指标,这种情况下我们完全可以把产业化的速度提高。原来不能实现的我们现在可以实现,因为经济水平达到了。日本当时怎么提出的?日本当时汽车产业化、电视产业化,他们提出说都提出产业化为什么不把两三层楼产业化呢?后面他们就把楼产业化了。日本最快的房子48小时把结构做好,装修完半个月就可以入住了。
    万科写着把工期缩短20%多。二线城市进入五千美金,所以今天找房地产,为什么说房价卖这么高?他的量必须放量,只要这个国家超过五千美金,购买力一下子上去了。所以在这种情况下怎么盖好房子,一万美金的城市里面完全可以朝着万科的路走,水平应该到了。很多地方在找这样的施工单位,来支持地产。产业化的形成需要所有的制造业,包括产品、部品、施工单位来支持产业,这个产业才能提速,才能满足现在人居的需求,一个是“量”的需求,一个是“质”的需求。

    【开  彦】:那你说我们下一步应该怎么走?



中国建筑标准设计研究院原总工程师  马韵玉

    【马韵玉】:我插一句,我觉得您刚刚的结论不一定准确,因为日本的产业化住宅,从二战后住宅公团,政府有计划予以解决老百姓的居住问题,它是一步步走向产业化,首先是部品从那里开始的,并不是经济达到万元标准以上才开始的。那天日本的加藤先生介绍的时候,他谈产业化是怎么发展的。第二,我们在计划经济条件下,五十年代至六十年代的时候我们已经搞了住宅产业化,后来不搞产业化是因为我们的经济水平低了。

    【孙克放】:国外的产业化大家会发现,日本做产业化的时候,日本三层楼占到国家的70%。我们国家面对不是这种矮房,而是高层建筑。我们现在面临的问题挑战高层建筑,高层建筑产业化的问题日本开始也很挠头。

    【开  彦】:我认为我们跟日本最大的差距,他们是政府投入了,我们是政府没投入。他们是政府做导向了,我们政府没有做导向。
      现在要解决怎么做?刚才秦总说解决了质量怎么来保障,使得整体运作起来好;还有一个成本怎么保障?秦总说一下,做产业化、工业化以后,成本目前的情况怎么样,预期怎么样?

    【秦  珩】:这个问题关系比较多,今天我带着大家参观这个楼,问的第一个问题是这个房子卖多少钱?第二个是成本问题。从国外的住宅来说,产业化的成本,在日本比较成熟的国家来说,它的成本比传统做法要高。它真正形成产业链之后比传统的高15%,实行产业化之后产业不会降低;第二个概念是优质优价,同样的东西可以比成本。不能单纯比直接成本,还要比它的间接成本,质量维修是一个方面;再比如来说它的效率。打个比方,这个楼在北京来说在冬季没法施工,主要是外立面这一块。万科有一个标准工期,要按照万科的程序来做,外立面我们对工期非常大的制约因素。
    建造成本整个效率会提高。土地的成本越来越高,而且土地成本要求一次性付款。目前来说,如果把冬季施工因素考虑进来,快速销售,快速交付,在这种情况下,它的资金成本可以算过帐来,这个钱高是肯定的,第二它的品质提高带来的。

    【孙克放】:这个证明我说的是正确的,这就是为什么在一线城市干成了。

    【开  彦】:新濠天地卖出来不管了。

    【马韵玉】:关键是全寿命的成本。

    【开  彦】:全寿命是永恒的,但是开发商要经营,要运作。万科靠工业化的东西是挣钱了,还是没挣钱?

    【马韵玉】:我觉得这个要靠政策,允许这个房子在同一个地区优质优价肯定没有问题,老百姓可以看一下这个是否是优质,把使用的钱省下来。我觉得媒体、政府、以及相关行业有责任和义务,让老百姓明白什么是好的,什么是坏的,他才有可能优质优价。

    【孙克放】:我觉得现在有很多观念老百姓需求过来了,比如说低碳的概念,另外老百姓对舒适度敏感了。举个例子,我们去长沙远大看他的房子,他把他的办公室把外墙做到150公分,把窗户从1.5米改为1.2米,然后加上遮阳。老百姓在里面很舒服,我们管这个叫“被动式住宅”。

    【开  彦】:窗大的问题是开发公司的问题,还是设计的问题?

    【孙克放】:首先是设计问题。他们算了成本,三年把成本都收回来。我们去德国考察,德国做完一个改造房子,我们进去以后下大雪,里面没有供暖,他说我们是新风,新风里面加暖。这都是“被动式住宅”。
    现在最好的方式,中国人不能用集中供暖的方式,中国人应该买卡往里插。

    【开  彦】:我现在想就成本的问题再说一下,刚才一个是说综合成本,一个是直接成本,就直接成本来讲,现在消费比较高,再经过一两年直接成本怎么降?

    【秦  珩】:万科测算过,这个和每个公司的经营模式不一样。比如我刚才谈到资金成本,万科快速理念来说来算这个帐。另外人工的成本,我们大概测算,工人的费用一个月达到4000-4500元,一个工人一天120元。最终成本来说,它的规模效益,人工成本效益,质量成本效益算下来后,从日本的经验来说,它肯定会高一点,但东西和以前不一样。

    【开  彦】:下面把话筒交给姜炜,请姜炜谈谈这方面的看法。



全国房地产经理人联盟副秘书长 姜  炜

    【姜  炜】:听了这么多介绍,首先想问一下秦总,然后我再说一下我的感想。
    第一,万科这种工业化的方式有没有时间表,未来想到什么时间最终的目标是什么情况?推动这种住宅产业化最后想达到相对完善的分目标?第二,刚才谈到成本,实际上开发企业不能光算直接成本,间接成本很多,如果冬季可以进行外墙施工,那么开发周期跟现浇楼的开发周期是不一样的。比如在北京说这个事情,有多大的施工规模跟成本是合理的?先请秦总回答一下。

    【秦  珩】:万科的时间表我们董事长也说了很多,有大的时间表是2040年,这个时间表很多报刊上报道了; 第二个问题它的建造方式来说,我们内部有一个分级体系,什么地区达到什么样了,南北方有地域差异,我们整个做法存在因地制宜、就地取材。
    我就说直接成本,直接成本是有数的,用工成本,模板的周转率怎么样,这个东西很难统计。这个东西把它综合在一起,要根据一个项目来测算,因为它千变万化,项目的标准化程度怎么样,模板周转多少次。

    【姜 炜】:我的理解是这样的,作为产业化住宅,相当于工业化的拼装住宅,它一定是产量越大,使用量越大,直接成本至少像一些工厂的费用上面是最经济的方式。我提出一个问题:住宅产业化到底是万科的产业化,还是整个房地产行业的产业化?我刚才看到万科产业化起步的时候要形成竞争优势的初衷在里面,现在不一定还一直这么坚持,我不知道还有没有?我跟李总一直在研究,优质优价,“质”在哪儿?很难说清楚,靠这个把15%的直接成本直接背回来很困难。我觉得虽然成本敏感,怎么样通过加大规模降低成本?

    【开  彦】:姜总提出的问题非常尖锐,万科的产业化是全行业的产业化。

    【孙克放】:万科承担了一个本身它不应该做的事情,这很不容易,制造业强大起来是最重要的形式。



全经联可续建筑委员会副主任兼秘书长 李小宁
 

    【李小宁】:现在的成本两大块:建安成本、土地成本。万科本身这块比例很小,拿你这个项目来讲,你拿这两栋楼来做,不能说产业化,只能说是住宅产业化楼。
    你们住宅共性的东西多一点,住宅发展到今天个性化的东西非常多,你怎么让大家接受共性的东西?空间的分布比较简单,现浇可以做得很多样化,如果全部用这种预制板是一个问题;另外使用率很低,78%。我看了一下空间的分布,主要是在公共部分,标准化限制了灵活分割。现在仅仅解决了外墙板,我听说了一下外墙砖可以直接做上去,这样直接影响了立面的整洁。
   
     【开  彦】:这个问题也是房地产商最关心的。标准化跟多样化的矛盾。

     【李小宁】:这个空间可变性相对弱一些,做经济住宅可以,做高端住宅比较难,这是我感觉到的几个瓶颈。

     【开  彦】:赵总回答一下标准化和多样性的问题如何解决?
 



中国建筑设计研究院顾问总工程师、 新濠天地研究会人居环境委员会总顾问 赵冠谦

    【赵冠谦】:我肯定回答不了。在三十年前我们已经对这个问题进行了研究,当时马总我们一起对这个问题进行过研究。七十年代的时候,徐总在部里面作为领导派出了很多专家到国外考察,回来形成工业化体系,所以当时的工业化体系是百花齐放;到了八十年代逐渐形成几种体系,建设部曾经举行过一次——工业化体系座谈会,当时提出了四中体系:砌块体系;大广体系;大模板体系;框架体系。这四中体系都在推行,但是到了九十年代大板体系自行消灭了。大板体系有很多优点,从前苏联引来的,第一它是规模生产,大板体系必须大规模生产;第二它是寒冷地区,因为大板体系减少了湿作业,如果寒冷地区整年生产它用干作业的办法来生产,所以在寒冷地区装配式的做法特别适宜。当时还想加快速度,提高质量,因为在工厂生产的产品,确实比在现场制作质量要高。但是为什么没有推行呢?其中有几个问题没有很好的解决。首先成本高,因为装配式要增加很多管理费用,而且在工厂里面制造,我们国家有一个很特殊的情况,劳动力便宜,越是机械化越高,所以当时由于成本的原因把它卡住了;第二,降低成本,就在建造层住宅的质量放松了,比如说我们现在特别强调的环境质量,热环境,大板体系建成以后出现很多问题,比如说结露现象出现,夏天特别热,冬天特别冷,因为成本所以产品的质量没有提高。后来越来越形成一个矛盾,要求多样化,商品化以后大家要求个性的东西,用这样的工厂来供应会出现一些问题。
    当时我们研究了“北方大板供应体系”试图解决标准化和多样化的问题。必须要控制模数,如果不按模数,很多是零数的数字出现那就没有办法控制标准化。模数系数很多,把最合理的模数选定,作为优选模数。我们当时考虑用标准间,功能空间由卧室、起居厅、厨房、卫生间、楼梯间,把这几个作为基本功能空间。但这基本功能空间有一个系列,然后由基本功能空间组织成它的套型,现在经常讲的户型,这样一套一套,不同面积的。当时觉得已经达到了多样化的目标了,但是要从现在来看,因为购房者要求太多了,所以我觉得这个问题还是存在的。我想问一下,万科在推行工业化的时候,标准化和多样化是怎么结合的?我们当时出了一套图,但是这个图没有推行,跟我们合作的构建厂也倒闭了,所以没有推行。我觉得现在是时候了,国家很重视产业化,产业化的基本还是工业化,首先要用工业化的办法来建造住宅。
    标准化和多样化的问题如何结合?另外我觉得全国这么大,不能用一种体系来作为产业化唯一的一种方式,可以有多种体系,比如我们现在提出的钢结构,还有框架体系,砌块体系等等。所以我觉得广开思路,这样产业化的路子会越走越宽广。

    【开  彦】:马总您解释一下。

    【马韵玉】:刚刚针对他们提出的问题,我们看到一份资料,关于产业化的条件。一个国家发展产业化的条件第一个条件就是住宅的产量,产量少了不能搞产业化,产量多了完全有这个条件和必要要搞产业化。我们当前正好处在城市化的阶段,所以中国住宅建设量绝对可以的。
我们现在走在发达国家的后面,现在发达国家通用部品体系已经进入到中国市场,所以我觉得我们找配套的部品系统不难。
    刚刚问到关于万科,据我了解万科作为负责任的开发商,他自己造房子,自己管房子,他在管房子的过程,加入这个房子质量不好,在居住维护投入相当大,这绝对划不来,所以他决定提高质量要走产业化道路。
北京市现在搞试点房,首先从维护结构开始,因为维护结构从调查里面出问题最多的。首先从维护结构起步,关于标准化和多样化的问题,如果说标准化多样化解决办法的话,最好的是SI系统,SI系统发起的时候是荷兰在二战之后,最有名的建筑师设计的小区,老百姓搬进去照样要搞,因为它不可能做到每一个百姓适应他的条件。SI住宅把公用的东西统一标准化,自用的东西套内,按照居住者的意愿改造。比如说50平米的房子,36米的空间,这36米的空间怎么来划分,老百姓有这个条件划分,所以这是SI住宅最早出来的主导思想。现在万科没有考虑SI住宅,也就是说它套内的空间没有交给百姓自己去划分。日本的KSI在荷兰SI的基础上,它往前迈了一步,解决了所有管线的可改性,它的目的是要把房子建成两百年都可以使用,所以“百年住宅”、两百年住宅”。我们根据当前国家的规范标准,做到我们适合这样的条件下来搞适合我们,又能满足消费者,因为下来说地球是平的,信息社会,我们的条件也是这样的,我们怎么样在这个条件来满足需要。是否可以做到管线设施起码要做到同层排水,同层排水的条件下,让他的卫生洁具是可以改变的。结合现在的四节一环保,低碳,万科下一步有所前进,我个人非常满意。

    【孙克放】:我们到德国考察的时候,钢结构全都一样,就是阳台动一点,其它的都不能动。中国的文化水平都是装饰。如果能把房子做得这么标准,让大家都合适了,这也是满足个性化了。

    【开  彦】:第一次我们开的会得出的结论,将来产业化的路应该走SI体系,结构和内装分离,这样解决多样化的问题。刚才马总提的SI是一个好东西,我们在住宅当中怎么用SI体系。
    我想问一下童主任,童主任因为产业化的问题在日本参观了很多东西,中国的路怎么走,你说一下?

 



新濠天地研究会副会长、住房和城乡建设部住宅产业化促进中心原副主任 童悦仲

    【童悦仲】:上次人居人居会客厅结束以后,小彭打电话问我,让我提意见。我说感觉年轻人说话太少,实际上年轻人不管是做设计、还是开发,你们应该更有经验,我们都是老朽。
    刚才马总很不客气对住宅产业化的工作提出批评,我在那儿工作多年,我觉得批评很正确,我觉得很惭愧,但是也有难度。实际上这里面束缚住宅产业化有很多问题,所以产业化促进中心设了几个抓手,比如说我们为什么不能用制造业的方法来建造住宅?坐过豪华油轮的人应该知道,豪华油轮里面空间设计非常合理,非常舒服。中国就不行,我们这套管理建筑的方法,所有的规定,我们的标准规范整个体系都是不允许的,住宅工厂造出来的成品是不能验收的,通不过,要改的话要把整个体系推翻了。我们住宅产业化促进中心有一个专门研究政策,这非常难。
    另外,推进住宅产业化万科非常值得尊敬,做了大量工作,首先来源于王石,王石在万科说了算数,他说要推进住宅产业化,十几年如一日,信心很坚定。除了万科以外,浙江保业也作了很多工作。万科是开发公司,保业属于第三产业。我们曾经希望用产业化生产的方式,国家财政税收能否给补贴,但是这个很难。因为现在房价涨幅非常快,补贴给开发公司,老百姓肯定不满意。
    作为部里面来说,动员其他的部,发改委、财政部给他们补贴,这个尝试过,但是最后不了了之。
    我认为建设部住宅产业化促进中心最早成立住宅产业化办公室,一个是住宅产业生产的变革,还有一个科技成果的产业化。
    我觉得产业化,包括我上次发言,有一点跟秦总不太一致,产业化要降低成本,包括澳大利亚的人跟我讲,他们如果按照中国这种方式他们建不起,因为他们的人工费太贵了,澳大利亚的工人工资是普通工人工资的3倍。前两天的消息,珠三角月薪四千招不到民工。中央电视台采访二代民工,有一个女孩问她到杭州干吗,她说我主要来看西湖的。现在农民生活水平提高了,像建筑工人的待遇再不提高,就没有人干了。中国最早的老栋高层住宅,我想不一定比你们差,但那时候是计划经济,过去预制达到一定水平,后面由于种种原因,农民工进城了,所以形势变了。
    【开  彦】:刚才提议说年轻人多说一点。



梁开建筑设计事务所总经理 丛  军

    【丛  军】:比如说从户型的角度,多样化一个是市场需求,另外一个从设计的角度,比如说不同的基地,不同的设计条件,这个很难用比较单一,或者很少的户型类型能够完成每一个不同的项目,这个本身对多样化有要求,不纯粹是从市场的角度上。这样我们相对需要标准化,需要规模化的东西会有这上面的差异,我不知道万科在这上面是否有研究?因为做一两个试点比较容易,但是如果成批量生产,从外立面的多样化,这个现在从大家买房子的需求上,大家希望从造型更丰富多彩,这个也会有多样化的需求。另外从设计上,我们看万科,应该说万科带给我们的印象是创新,这种创新的产品,从造型产品到各个方面和标准化的矛盾怎么去解决?
    【秦  珩】:刚才姜总也提到的问题,万科的产业化还是社会的产业化?首先我不知道绿城为什么没有做?我对绿城的情况不太了解。万科的情况刚才大家说的很多,每个企业发展模式会有差距,作为万科来说,规模确实比较大,我们客户群不太一样,我们的客户群一般情况是回头客或者是以往客户推荐来买我们的房子,这个比例占到60-70%,他首先认可万科的服务、品质,他才来买房子。
    我们有客户的调研,外立面对客户的吸引力建筑师比较看重这一点,客户并不看重这一点。因为我们是专注于住宅,住宅的群落对这个是一个特殊情况。
    您刚才说标准化和创新的问题,万科确实是创新,创新每个部分的点不一样。我们做结构体系是一种创新,不同创新的着眼点不一样,比如说这个楼,我们当时做规划的时候,首先解决什么问题,第二步解决什么问题,第三步解决什么问题。刚才说每个国外的做法都不一样,美国有美国的做法,中国有中国的做法,比如说这个楼跟容积率有关系,做得高我们并不是做到60米就到头了,我们想做到80米、100米。具体说创新,在别的项目上,规划创新、户型创新、我们小三居的户型也是一种创新。当创新一个产品出来之后,客户反应非常好的前提下,我们会把它加入到产品库,我们作为一个企业我们不敢谈标准,我们只谈自己的规模。 



中国建筑设计集团副总建筑师 薛  峰

    【薛  峰】:住宅产业化不等于工业化,我们曾经开过两次会,关于产业化的研究。就刚才住宅产业化应该叫广义的住宅产业化,它包含了成套技术、集成技术、性能标准化,而不是简单的模数标准化,或者一个成套的体系,它不是简单的标准化,不是这个概念,这个标准化是非常强大的体系。
    我们首先提了一个大的概念,产业化到底要做什么?首先说产业化不是简单的工业化,刚才这两位提了一下绿城没有做产业化。绿城做的产业化不比他们差,包括我们做的个性化,包括它的构建,整个配套体系,包括产品的成套技术都是一套套的。刚才我看了他这里面有两项技术,外墙防渗技术,要跟外保温,跟外墙防脱落,如果这几套技术用单套技术比他们成本高很多,他的直接成本会上去。所以说别的公司并不是没有做,都在做,但是他们的理解不一样,工业化是一个产业化很小的一部分,它用工业化的施工手段来解决成套技术问题,应该这样来理解。因为我们总公司是中国最大的施工企业,我们对研究的体系比较具体,所以我说如果谈到住宅产业化的时候不是狭义的,是广义的。
    第二,现在怎么开始,王石董事长说在路上,在路上怎么走?首先是产业链的整合,需要大家把产业链相关技术整合在一起,大家解决质量问题,解决性能问题,解决长期使用的问题。而且所有的标准化它是从规律,几十年的规律总结提炼,把一个个要点拿出来,最后具体的标准化,而不是简单的一个户型有多少多少,户型叫库。我们总公司给我们户型体系研究,我们不是要做库,我们是做要点。

    【开  彦】:刚才发言的是中国中建设计集团薛峰。

外墙外保温质量联盟中国推广经理 董明仕

    【董明仕】:我认为万科在建筑行业和建筑做的探索,本质是为了提高产品的品质,产品的品质除了建筑造型结构位置之外,无外乎是产品在使用过程中的感受,包括温热、干湿。作为外墙外保温,在建筑达到这些,包括节能、温热指标水平起到很大的作用,外墙外保温系统在现场施工有很多问题。秦总,我想问一下在工厂建造过程中,现场施工过程中怎么来做?
    【秦  珩】:外墙我说详细一点。万科集团每年有一个客户满意度调查,请第三方来做。这几年的结果,外墙渗漏的原因,开裂占到百分之七十多,所以我们把这个作为突破口。在我们这个做法里面,我们要解决渗漏问题,开裂问题,另外现在防火问题。我们的体系分三层,第一个结构生命层;第二个外面是5公分的保温层;第三个是外护围有一个保温层。我们这个产业链的要求,我们要求一片片来,这个东西我们往模板上一铺就可以了。外保温这一层,和传统的夹心保温金属结构多一些,这里面我们用的玻璃素来做,它的安全系数是正常的12倍,我带来一个样品大家可以看一下。这里面我们要解决和主体的连接问题。另外防水的问题,因为没有图不能说太细,它的中心思想材料防水和构造防水相结合的做法,这个做法来说也是经过反复实验的,目前来说是比较成功的。
    万科这种集合发展实际上是工业化的生产模式,只是对生产流程进行再造,沙子、水泥一样不少,所谓的创新,实际上是生产流程的再造,再造的过程中,它创造了多少价值,从过程看它没有创造价值,它增加了成本。他们所谓的增加价值实际上是房子卖贵了,可以弥补成本,如果大规模推广,它有多大价值这个值得怀疑,这是我的想法。

    【开  彦】:这是个大潮流,有人不懂,觉得有问题,或者直接说万科作作秀。后面我们还有两次活动,下次的活动在雅世,我们再讨论,下次讨论的主题解决大家提出的一些问题。今天还有很多问题没有很透彻的解决,下次重点放在部品产业链的问题上。



住房和城乡建设部原总工程师、瑞典皇家工程科学院院士 许溶烈

    【许溶烈】:我是来听各位的经验的。应该说万科在住宅产业化方面作出很大努力,也作出很大贡献。应该说住宅产业化是正确的发展趋势。实际上我们国家的公司,都要往产业化方面来靠。我觉得中国政府方面不够,上次我讲人居会客厅的活动很好,但是政府机关的代表人物没有人参加,我觉得人居会客厅缺少政府的参与,我觉得有些问题是需要政府来推。八十年代我们到北欧去,政府对产业化有补贴,包括节能改造,只要报了节能改造政府给补贴,我觉得这方面我们的力度不够。
    建筑到一定程度它就产业化,产业化文明程度应该提高,产业化整体来讲,应该是推动各方面的发展,无论是造价、工业化水平、低碳、消耗,我们还没有做好,工业化是一个大的趋势。我觉得大家理念还不够。

    【开  彦】:今天的会议到此结束,谢谢大家的参与!

编辑:善水
速记:罗爱梅、
来源:中国人居环境网

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