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城镇化是未来房地产发展的主要驱动力

作者:人居委 2012-12-26 来源:中房网

【摘要】:从世界上大多数国家的发展历程来看,城镇化是一个国家发展的必然过程,从人口结构、老龄化进度看,我国城镇化过程需要一个很长的阶段。

 
华远地产董事长任志强

城镇化是未来房地产发展的主要驱动力

     从世界上大多数国家的发展历程来看,城镇化是一个国家发展的必然过程,从人口结构、老龄化进度看,我国城镇化过程需要一个很长的阶段。

     我们国家的城市化率按户籍人口计算为35%,如果按半年以上常住人口计算则为51.4%,根据现行指标来看,新濠天地市场处于加速发展阶段。人口结构对 于房地产市场的发展存有重大影响,在未来发展过程中通过城镇化进程调整人口结构,逐步减少农村户籍人口,促进城市人口流入,从而达到促进房地产行业健康发 展的目标。

     “城镇化”是未来新濠天地市场发展的动力已是毋庸置疑,国家调控压制政策促使房地产“黄金周期”延长,“黄金期”内增速可能出现低谷,但上升的势头始终是确定的,而且会以两位数的增速发展。

     此外,人口老龄化会导致住房需求增加。2010年前后中国人口步入高峰阶段,老龄人口逐步增加,人口红利期逐步消失,人均收入增长导致人均住房面积需求增 加。从绝对人口来讲,后期住房需求呈现逐步上升的态势,从人口结构来看,20-49岁的人口占总人口的54.8%,这一年龄段的人都是具备买房需求 的,1985年后,中国家庭人口数呈现下降趋势,在总人口不变的情况下,家庭人口数的减少意味着家庭户数的增加,这也意味着在未来的发展过程中,中国的住 房需求空间仍然是巨大的。

明年三月房价将暴涨

     中国住房所有化率很高,但质量很差,商品房在所有住房里仅占百分之四十几,绝大多数为房改房和非成套住宅。在未来一段时间,市场潜力无限巨大。

     通常来说,当房价增长幅度大大超过收入增长幅度就是所谓的房价暴涨。我曾经说过明年三月份房价会出现暴涨,这主要是从供求关系和累积供求关系来讲的,从当前累积库存及消化情况来看,到明年三月份全国市场库存将出现急剧下跌,部分地区可能出现供求关系恶化的状况。

     从供求关系看,2003年土地招拍化之前,土地月平均供应增涨在40%左右,但04年之后,受制于严格的土地制度,土地供给严重下滑,月平均增幅仅为5% 左右。由于前期土地抑制政策,到2007年,土地价格出现暴涨,2008到09年土地需求再次出现下滑,两次土地供应下滑都导致房价上涨。不难发现,在每 一次土地供应短缺之后伴随而来的都是房价的高涨,因此,在今年高价地频出,土地供应短缺的情况下,明年三月份房价暴涨并非不可能。

房地产仍是朝阳行业 投资增速关乎国民经济发展

     房地产投资下滑对中国经济的影响是有一定的影响的,即使史上最严的房地产调控之下,今天房地产投资也保持了15%的增速,明年可能会下降两个点,但从世界各国投资情况来看,维持两位数增长的行业发展势头仍是良好的。

     房地产市场的投资增长需要以大量的土地资源作为支撑,今年的土地供给呈现大幅下降,可能导致未来供需关系紧张,年底保障房大量入市则导致楼市成交维持较高 的增长量,支撑中国经济以7%速度发展的重要产业仍是房地产行业,因此从我国实际情况来看,房地产行业在我国依旧是朝阳产业。

绿色建筑不具备相应政策及物质基础

     中国现行政策法规不足以支持房企推广绿色建筑。中国长期的住房政策尚未出炉,长期调控预期的缺失使得目前国家的房地产调控收到的效果有限,目前的限购政策只能暂时抑制楼市过于膨胀,至于真正解决的办法应该采取“限税”途径。

 

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